Loi Grenelle II : de nombreux textes en préparation Sans aller aussi loin que d'aucuns l'auraient souhaité, la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a fixé aux copropriétés un calendrier ambitieux : celles dont le permis de construire est antérieur à 2001, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et comportant plus de 50 lots tous types confondus (immeubles ou résidences de plus de 15 à 20 logements - leur nombre est estimé à environ 200.000 copropriétés) devront d'ici fin 2016 avoir réalisé un "audit énergétique", et devront présenter dans l'année qui suit à l'assemblée générale des copropriétaires un "plan de travaux d'économie d'énergie" ou une proposition "contrat de performance énergétique" (CPE) à conclure avec un opérateur spécialisé ou "intégrateur" prêt à s'engager sur un résultat. Les autres copropriétés de plus petite taille mais dotées néanmoins d'un chauffage ou d'une climatisation collectifs seront dispensées d'audit, mais devront quand même réaliser un "diagnostic de performance énergétique" (DPE) global pour l'immeuble, et présenter dans l'année qui suit un plan de travaux ou un CPE... Autres innovations : non seulement les plans de travaux à soumettre aux assemblées pourront, même s'ils constituent des "améliorations" et qu'ils ajoutent à l'immeuble des équipements qu'il ne comportait pas, être votés avec une majorité dérogatoire - celle de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la majorité des voix de tous les copropriétaires, avec possibilité d'un second vote lors de la même assemblée à la majorité simple des présents et représentés -, mais ils pourront aussi comporter des travaux "d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes". Comme souvent après un législateur visionnaire, la mise en musique s'avère laborieuse. Près d'un an après, aucun texte d'application (décrets et arrêtés) n'est encore publié, et un seul semble achevé dans la rédaction : le décret définissant l' "audit énergétique". Et encore non sans susciter de critiques : l'ARC (Association des responsables de copropriété) et plusieurs autres participants du "Chantier copropriété" du Plan bâtiment Grenelle lui reprochent de se restreindre aux aspects thermiques, et de ne pas obliger de prendre suffisamment en compte l'état global de l'immeuble, son vieillissement et ses pathologies générales, et les problèmes vécus par les habitants (acoustique, accessibilité, sécurité...) ; bref de ne pas s'articuler avec un plan de rénovation globale, de ne pas permettre de bâtir un plan de financement viable ou de mobiliser des subventions, et de tomber dans le travers des diagnostics thermiques qui n?aboutissent la plupart du temps, dixit l'ARC, qu?à changer les chaudières vétustes... L'administration se défend en mettant en avant la rédaction de la loi, qui ne mentionne qu'un "audit énergétique", et le fait que rien n'interdit à une copropriété d'en faire plus si elle le souhaite... Le diable étant comme on dit dans les détails, encore faut-il attendre l'arrêté qui suivra le décret pour connaître les modalités précises de cet "audit", probablement vers la fin de l'année. Pas de nouvelles par contre des autres textes : celui sur le DPE collectif attend le renforcement en cours du DPE individuel, celui obligatoire en cas de vente ou de location, jugé insuffisamment rigoureux pour le moment. Les observateurs resteront encore un peu sur leur faim, car il est difficile d'imaginer que, pour permettre d'établir à la suite un plan de travaux ou proposer un CPE, le DPE collectif diffère beaucoup de l' "audit énergétique" imposé aux copropriétés de plus de 50 lots... Enfin aucune nouvelle des textes qui doivent définir ce que peut être un CPE en copropriété, et les garanties dont il doit être assorti pour sécuriser les copropriétaires. Les réflexions entamées à ce sujet dans le cadre du "Grenelle" révèlent la complexité de ce type de contrats dès lors qu'il ne s'agit pas de traiter uniquement de l'appareil de production de chaleur ou de refroidissement. Or une rénovation énergétique doit nécessairement intégrer le bâti et son isolation, car un traitement adéquat des façades, toitures et ouvertures - fenêtres et baies vitrées - réduit considérablement les besoins par rapport à l'appareil de production. Indépendamment des CPE, un vaste chantier reste au demeurant encore à ouvrir concernant les responsabilités relatives aux travaux qui seront proposés aux copropriétaires : qui sera garant vis à vis d'eux qu'ils apporteront bien les économies escomptées et qu'ils justifieront les investissements impliqués ? Les syndics ne voudront probablement pas porter le chapeau, et on les comprend. Architectes et bureaux d'études ne sont pas habitués à endosser ce type de responsabilités. De nouveaux types d'opérateurs indépendants - assistants à maîtrise d'ouvrage, "accompagnateurs", "intégrateurs" - devront émerger, dotés de nouvelles couvertures assurantielles. --------------------------- Pour estimer la valeur en mai 2011 d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location : consultez l'Argus du logement Des budgets de 12 à 20.000 euros par copropriétaires, voire plus... L'impact futur de la performance énergétique avec Universimmo.com L'impact futur de la performance énergétique A supposer qu'ils aient les moyens de financer de tels montants de travaux - rappelons que tous n'ont pas aux aides et que celles-ci peuvent n'être que partielles -, les copropriétaires se laisseront-ils embarquer dans des investissements aussi considérables ? Nul doute qu'avec un pouvoir d'achat en berne, ils ne le feront pas facilement sans confiance dans les intervenants et probablement de solides garanties. Deux facteurs sont susceptibles de les y encourager : - une hausse sensible du coût de l'énergie, sous l'effet de son prix ou d'une éventuelle "éco-taxe" ressortie des cartons ; - un impact décisif de la performance énergétique - l'effet "étiquette de consommation" du DPE - sur les prix de vente et les loyers. Ce dernier, bien que non mesurable aujourd'hui, ne peut que s'accroître : en décembre 2010, une enquête du site d'annonces A Vendre à Louer révélait que 73% des acheteurs pensaient déjà que le DPE pouvait devenir un critère de recherche, et 82,3% anticipaient que de mauvais résultats de DPE d'un bien permettront de le négocier à la baisse, même si seuls 26,6% envisageaient alors d'abandonner une négociation pour ce motif. Depuis 2011, le classement énergétique permet d?augmenter le montant du nouveau prêt à taux zéro pour l'accession à la propriété ("PTZ+"). Il est probable que la performance énergétique ne fera pas vendre plus cher : face à la multiplication des immeubles "BBC" (bâtiment basse consommation) et des copropriétés "éco-rénovées" avec label à la clé, la mauvaise performance fera de plus en plus sûrement vendre moins cher, notamment dans les ensembles immobiliers à charges élevées (ceux qui cumulent toutes les prestations : gardiens, chauffage et eau chaude collective, espaces verts, ascenseurs, etc.). On mesure déjà (voir les statistiques de "CLAMEUR") la pression de l?augmentation des charges sur le loyer... Le risque est réel de voir se "paupériser" un nombre croissant de copropriétés, en tous cas toutes celles qui ne seront plus en adéquation avec leur "marché", et ce risque sera majoré pour les grandes copropriétés, qui font déjà peur aux acquéreurs par le montant de leurs charges... Entre ce risque et la perspective d'avoir à faire face à des charges autrement plus importantes que ce qui se pratique actuellement, l'achat en copropriété peut réserver de désagréables surprises. Mieux vaut être prévenu ! --------------------------- Pour estimer la valeur en mai 2011 d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location : consultez l'Argus du logement avec Universimmo.com
Diagnostic "déchets de chantier" L'obligation de diagnostic s'imposera à compter du 1er mars 2012 pour les chantiers de démolition ou de réhabilitation lourde Un diagnostic immobilier sur les déchets entrera en vigueur en 2012 le diagnostic des déchets ne s’appliquera qu’aux seules démolitions de biens excédant les 1.000 m² (shob – surface hors oeuvre brute). Seront également concernés les bâtiments agricoles, industriels ou commerciaux au sein desquels aura pu être produite, utilisée ou stockée toute substance dangereuse. Programmé pour entrer en application le 1er mars 2012 (dans le cadre du décret n° 2011-610 daté du 31 mai 2011), le diagnostic portant sur la gestion des déchets issus de la démolition de bâtiments devrait permettre d’établir une classification précise de ces déchets, tant en terme de nature que de volume. Le diagnostiqueur se chargera également de notifier les diverses possibilités de réutilisation de ces déchets sur le site. Intervenant préalablement à la demande de permis de démolir, la réalisation de ce diagnostic des déchets devra être confiée à un professionnel totalement indépendant et impartial « ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission ». Il revient au maître d’ouvrage, architecte ou encore promoteur de faire réaliser ce diagnostic et de le transmettre « à toute personne physique ou morale appelée à concevoir ou réaliser les travaux de démolition ». A l’issu de la démolition, le maître d’ouvrage aura en outre la charge de dresser un formulaire indiquant « la nature et la quantité des matériaux réemployés sur le site ou destinés à l'être et celles des déchets » qu'il remettra à l’Ademe (agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie)
Diagnostic portant sur l'accessibilité INTERNET
Le code de la santé publique restructuré pour renforcer la prévention des risques liés à l'amiante Un décret du 3 juin 2011 impose de nouvelles obligations aux propriétaires d'immeubles construits avant le 1er juillet 1997, afin de limiter les risques liés à une exposition à l'amiante .
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